永川城市铭人小区百科：12栋812户、19笔成交5815元/㎡与人民大道809号档案

永川人民大道809号的城市铭人，是本站「永川小区深度解读」系列里租赁浓度最高的一盘：58 条台账中租单 39 笔、占 67.2%，单方月租均值 22.59 元/㎡·月为系列之最——小区距重医附院新区分院 0.35 公里、兴龙湖小学 0.37 公里，就医与陪读需求直接。房源库编号 288，2015 年建成，12 栋 812 户，登记为商住一体、产权 50 年；646 条预售通告对本盘专属关键词零命中。骏耀房产网统计 19 笔买卖：加权 5815 元/㎡，高于评估均价 5550 元/㎡ 约 4.8%，但四年走势 7207→5148→4688→4508 元/㎡ 累计下行约 37.4%，为系列最大降幅，近两年成交全部低于评估线。小学阶段，2026 年教委原文门牌单列「人民大道809号（城市铭人）」，读兴龙湖小学或者实验小学；初中按「单号757号及以后路段」归入兴龙湖中学。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六个模块逐项归档。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-2.5 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

城市铭人位于重庆市永川区人民大道809号，平台 58 条成交记录的板块字段全部标注「兴龙湖片区」，与宇界维诗卡并列为本系列口径最整齐的样本。房源库编号 288，登记建成年代 2015 年，物业类型为商住一体（中型社区），建筑类型为高层住宅、洋房，建筑结构钢混，楼栋总数 12 栋，规划户数 812 户，建筑面积 150,000㎡，占地面积 59,940㎡，容积率 2.40，绿化率 36.00%，产权年限登记为 50 年。物业登记为本茂物业，物业费 1.5 元/㎡·月；地下车位登记 1,020 个，车位比约 1.26/户，为系列已解析社区中的高位（对比宇界维诗卡 0.29/户）；地面车位与停车费字段无登记。开发主体登记为重庆亿诚投资有限公司。市政配套三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气。房源库当前显示二手在售 4 套、出租 0 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

1.2 体量比值 2.50 与登记容积率 2.40 基本吻合

按登记值计算的体量比值为 150,000 ÷ 59,940 ≈ 2.50，与登记容积率 2.40 仅差 0.10。对比此前各盘——棠城壹号院 3.12 对 2.30、昌龙阳光尚城 2.89 对 2.50、宇界维诗卡 3.60 对 3.20、奥兰半岛 2.58 对 3.15——本盘是系列中登记口径最自洽的样本之一。计容面积与容积率仍以永川住建官方备案为准。

1.3 官方预售通告：646 条全量检索零命中（系列第七例）

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，并保留空白字符做二次复核：标题层面未出现任何本盘关键词；正文层面出现的 47 条命中全部为「人民大道」路段的泛匹配（属碧桂园翡翠郡、昌龙阳光尚城等其他项目的人民大道沿线证载），而「城市铭人」「铭人」「亿诚」「本茂」「人民大道809」五个本盘专属关键词在 646 条标题与正文中均为零命中。原因与宇界维诗卡相同：本盘 2015 年取证，早于栏目 2016 年的收录起点。这是本系列第七次「官方零命中」归档。因此本文涉及楼栋、户数、产权、面积的表述均以房源库登记值与产权证载为准，不做超出现有证据的推断。

1.4 项目沙盘与站内图库

官方公示缺位的情况下，视觉档案以用户提供的项目沙盘鸟瞰与站内图库为准。沙盘显示本盘为围合式布局：沿河（兴龙湖水域方向）排布多层洋房，内侧为多栋高层，东南角一栋带塔冠的高层为制高点，与登记「高层住宅、洋房」的混合业态一致；站内图库存有 1 张本盘实景图（含本站自有标识水印），分辨率 640×640。

二、19 笔买卖成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 58 条记录，无混入记录、无异常剔除，实际记录区间 2023-02-17 至 2026-06-14。按口径拆分：二手房 19 笔、租单 39 笔，无一手房记录——买卖样本量为系列已解析社区中的较小值，本节所有结论均需结合逐笔台账与样本量边界阅读。

买卖 19 笔合计成交总额 865.12 万元、总面积 1,487.68㎡，加权均价 5815 元/㎡，中位数 5215 元/㎡，简单均价 5408 元/㎡，单价区间 3396-8354 元/㎡。

2.2 业态分层：高层与洋房两组盘面

高层加权 5072 元/㎡ 低于评估线 478 元；洋房 3 笔全部高于线，加权 7489 元/㎡ 较高层高 2417 元（约 +47.7%）。需要强调：洋房样本仅 3 笔且全部集中在 2023-2024 年，溢价幅度受时段影响大，只能作为结构参考而非当期行情。

装修字段标注 1 笔清水房、18 笔未标注；户型字段 19 笔全部未标注——本站不做户型与装修结构断言。

2.3 年度走势：四年约 -37.4%，2025、2026 全部低于评估线

四年走势 7207 → 5148 → 4688 → 4508 元/㎡，累计降幅约 37.4%，为本系列已解析社区中记录到的最大降幅（对比宇界维诗卡 -27.6%、米兰阳光约 -21%、奥兰半岛 -19.5%）。半年度序列 7276→7041→（2024 上半年零成交）→5148→4354→4753→4508 显示降幅集中在 2023-2025 年，2025 下半年小幅回弹至 4753 后再度回落。近 12 个月（起自 2025-06-14）8 笔加权 4686 元/㎡。

评估线结构同样急剧切换：2023 年 6 笔全部高于线，2025、2026 两年 10 笔全部低于线。买卖加权仍高于评估均价，完全靠 2023 年与洋房的高价样本支撑。

2.4 面积段分布：0-50㎡ 为绝对主力

0-50㎡ 段 8 笔（占买卖 42.1%）为绝对主力，与租赁市场 60㎡ 以下段占 71.8% 的结构互相印证——本盘流转以小户型为绝对核心。90-100㎡ 与 110-120㎡ 两个区间四年零成交，是户型供给的明显断点。

2.5 极值样本

• 最高单价 8354 元/㎡：2023-05-24 二手房／洋房 171.17㎡，成交价 143.00 万元；
• 最低单价 3396 元/㎡：2024-10-20 二手房／高层 41.23㎡，成交价 14.00 万元；
• 最高总价 143.00 万元：2023-05-24 二手房／洋房 171.17㎡（8354 元/㎡）；
• 最低总价 14.00 万元：2024-10-20 二手房／高层 41.23㎡（3396 元/㎡）。

单价极差 2.46 倍，且极值两端分属洋房与高层两个业态、相隔一年半——极值对业态与时段的依赖极强，任何报价都应回到同业态、同面积段近期成交逐案核对。

2.6 逐笔成交台账

2.7 流速与付款样本（如实留白）

付款方式仅 1 笔标注全款、18 笔未标注；挂牌-成交配对样本 0 笔；成交周期有数值样本 0 笔（仅 1 笔标注「当日」，未计入数值）。样本不足，本站不做流速与付款结构断言。

三、39 笔租赁成交解析

租赁是本盘台账的绝对重心：39 笔租单（2023-02-17 至 2026-06-14）占台账总量 67.2%，为系列已解析社区最高（对比宇界维诗卡 57.6%、奥兰半岛 46.1%），且零异常记录——39 笔全部纳入统计。

月租均值 1179 元、中位数 1200 元、区间 900-2000 元，单方月租均值 22.59 元/㎡·月，为系列已解析社区中的最高水平。

60㎡ 以下段 28 笔（占 71.8%）、单方月租 24.70 元/㎡·月全盘最高，100㎡ 以上无租赁成交——小户型几乎垄断了本盘租赁市场。年度租金走势 1357 → 1186 → 1117 → 1083 元/月（2026 年 1-6 月 6 笔），四年约 -20.2%，与售价同步下行。按买卖加权 5815 元/㎡ 折算，静态毛收益中位约 4.8%（区间 2.9%-7.2%）。

四、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

4.1 小学阶段：门牌单列（兴龙湖小学或实验小学）

2026 年永川区小学招生原文以门牌号单列本项目：

「人民大道809号（城市铭人）、兴龙大道123号（协信中心），以上路段户籍和房屋产权都在辖区范围内就读兴龙湖小学或者实验小学，"有户无房、有房无户"就读实验小学。」

即人民大道809号（城市铭人）在小学原文中为门牌级单列，双校可选：户籍与房屋产权都在辖区范围内，就读兴龙湖小学或者实验小学；「有户无房、有房无户」则就读实验小学。与上一期宇界维诗卡（单列于「多校划片」条目）不同，本盘列于兴龙湖小学条目之内，双校口径以随迁说明形式给出。

4.2 初中阶段：人民大道单号 757 号以后路段归入兴龙湖中学

2026 年永川区初中招生原文中，「兴龙湖中学」招生范围包含：

「……兴龙湖东路199号（印象台北），人民大道双号668号、单号757号及以后路段，红河中路688号，神龙路366号（棠城壹号院），祥龙路，灵龙路……」

本盘坐落人民大道809号，属单号且大于 757，按原文路段级归入兴龙湖中学（划片校与小区直线距离 0.86 公里）。需要说明：文理附中段虽也含「人民大道」表述，但所列为 19、58、111、333、555、669、699、755、568、666 等具体门牌，不含 809 号，本盘不在其列。

五、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（22 个点位），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套结构有三点值得记录：一是学区与医疗贴身程度为系列之最——重庆医科大学附属永川医院新区分院 0.35 公里（东北）、兴龙湖小学 0.37 公里（正南）、兴龙湖中学 0.86 公里（东北）、永川区实验小学 1.05 公里（东北），两所划片小学与一所划片中学全部在 1.1 公里以内，这直接解释了 67.2% 的租赁占比与 24.70 元/㎡·月的小户型租金；二是生态资源沿西向展开——兴龙湖公园 0.81 公里（正西）、棠城公园 1.78 公里（正西）、望贤公园 2.14 公里（西北）、永川中央森林公园 2.18 公里（西南）；三是政务与商业集中在西南向——時代天街 2.34 公里、永川体育中心 2.19 公里、永川区人民政府 2.44 公里（正西）。

六、评估价、首付与月供测算

6.1 评估价与盘面分层

合作银行评估指导价区间为 5200-5900 元/㎡，评估均价 5550 元/㎡。买卖 19 笔加权 5815 元/㎡，高于评估线 265 元（+4.8%）；但其中 11 笔（57.9%）低于评估线、8 笔高于线。分层看更清晰：高层 16 笔加权 5072 元/㎡ 低于评估线，而 2025、2026 两年成交全部低于线；洋房 3 笔全部高于线但样本止于 2024 年。盘面重心实际已移到评估线下方，加权值被早期高价样本抬高。

6.2 真实台账按揭样本与在售测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。台账付款方式仅 1 笔标注全款，无按揭成交样本，故本节以在售 4 套挂牌逐套测算：

读表要点： 在售 4 套中 3 套挂牌单价高于评估线 5550 元/㎡，贷款按评估认定值封顶，首付被动上浮至 18.0%-26.3%；仅 124㎡ 案（5306 元/㎡）低于评估线，按成交价足额 85% 放贷、首付 15.0%、月供约 2051 元。50㎡ 案总价门槛最低（32 万），但因单价 6400 元/㎡ 高于线，首付需 8.41 万（26.3%）——低总价不等于低首付。需要说明的是，房源库概览页给出的「首付约 6.3 万、月供约 1599 元」是基于 4 套在售均价合并测算的单一参考值，与本文逐套测算口径不同，实际以逐套认定值为准。在售挂牌区间 5306-6400 元/㎡ 全部高于近 12 个月成交加权 4686 元/㎡，议价空间请回到同业态近期成交逐案核对。具体认定值以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

七、必查事项与免责声明

7.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 商住一体＋50 年产权登记口径核实：房源库登记物业类型为商住一体、产权 50 年，土地用途、年限与续期规则以不动产权证载为准；贷款成数、税费与落户规则是否受影响，向合作银行与不动产登记中心核实；
2. 官方预售通告零命中：本盘 2015 年取证早于通告栏目收录起点，646 条公示无本盘证载记录，楼栋、户数、面积等静态参数以房源库登记与产权证附图为准；
3. 物业与开发主体名称完整性：房源库登记「本茂物业」「重庆亿诚投资有限公司」，本站未见证载全称，签约前以营业执照与产权证载为准；
4. 车位字段缺口：地下车位登记 1,020 个（车位比约 1.26/户，系列高位），但地面车位与停车费字段无登记，停车费标准与产权车位售价签约前必查；
5. 小学双校口径确认：2026 年原文为「兴龙湖小学或者实验小学」双选、「有户无房、有房无户」读实验小学，具体录取以当年度公示与户籍、产权材料审核为准；
6. 初中属路段级归档：人民大道单号 757 号及以后路段归兴龙湖中学，门牌认定以教委审核为准；
7. 小样本逐笔核价：买卖仅 19 笔且单价极差 2.46 倍、业态分层明显（高层 5072 vs 洋房 7489），任何报价回到同业态、同面积段近期成交逐案核对；
8. 零成交区间：90-100㎡、110-120㎡ 两个面积段四年零成交，该区间定价需借助同板块项目交叉比对；
9. 租赁占比极高：租单占台账 67.2%，购买自住请实地核实目标楼栋的租户比例、居住构成与物业对租赁的管理口径；
10. 挂牌与成交价差：在售 4 套挂牌单价 5306-6400 元/㎡ 全部高于近 12 个月成交加权 4686 元/㎡，出价前对照第六节测算。

7.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 2 月至 2026 年 6 月平台成交台账（实际记录区间 2023-02-17 至 2026-06-14，共 58 条，其中二手房 19 笔、租单 39 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交（台账无按揭样本），具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学人民大道809号门牌单列兴龙湖小学或实验小学、初中人民大道单号 757 号及以后路段归入兴龙湖中学），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
4. 配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；
5. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
6. 数据样本存在覆盖局限（买卖仅 19 笔、户型号 19 笔全部未标注、装修 18 笔未标注、付款方式 18 笔未标注、挂牌-成交配对 0 笔、成交周期数值样本 0、洋房样本仅 3 笔且止于 2024 年、官方预售通告零命中），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期宇界维诗卡（昌州大道东段888号，兴龙湖片区 11 栋 1900 户）把学区口径推到系列最细——小学列入教委独立设置的「多校划片」条目（双校可选），初中门牌恰处划片上界；同时以 57.6% 的租赁占比与 2026 年全部低于评估线的成交结构刷新了样本。本期城市铭人（人民大道809号，兴龙湖片区 12 栋 812 户）与它同年建成、同属商住一体 50 年登记，但走得更极端：租赁占 67.2% 为系列最高、单方月租 22.59 元/㎡·月为系列之最，四年 -37.4% 为系列最大降幅；而学区口径回到常规——小学门牌单列双校可选（列于兴龙湖小学条目内），初中按路段归兴龙湖中学。两期连读，兴龙湖片区内的两个 2015 年商住一体社区呈现同一组特征：小户型主导、租赁驱动、成交重心沉到评估线下方；差异在于学区精细度与价格下行的斜率。加上更早的棠城壹号院（神龙路366号），兴龙湖片区的逐笔台账对照网已具雏形。

下期预告：此前多期文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「2022号（恒森盛世华章）」同列于凤凰湖小学段落，两盘同属凤凰湖片区、同被门牌单列，但一个是凤凰大道沿线社区、一个是兴龙大道沿线 50 年产权登记的 16 栋大盘，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，城市铭人因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼继续顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。